Статья 220 НК РФ: вычеты НДФЛ при приобретении и продаже недвижимости

Граждане, платящие в государственный бюджет налог на доходы физических лиц (НДФЛ, или подоходный налог) имеют право в некоторых случаях уменьшить налоговую базу или вернуть часть уже уплаченных средств. Законодательством предусмотрено семь групп налоговых вычетов – стандартные, социальные, профессиональные, инвестиционные, 2 вида вычетов по определенным операциям и имущественные (в том числе налоговый вычет на недвижимость).

Что такое налоговый вычет на недвижимость

Законодательством Российской Федерации установлены две возможности получения налогового вычета. Налоговым вычетом считается:

• уменьшение налоговой базы гражданина;
• возврат ранее уплаченных налогов.

В первом случае работодатель, который рассчитывает заработную плату сотрудника, при получении соответствующих документов, которые дают работнику право на налоговый вычет, уменьшает НДФЛ, который он выплачивает государству за сотрудника. Эти документы должны быть подтверждены уведомлением от налогового органа. А сотрудник, соответственно, начинает получать повышенную заработную плату за счет этой суммы. При этом обычно такое получение растягивается на несколько месяцев, пока не будет выдана полная положенная сумма.

Во втором случае в налоговую инспекцию подается декларация, и если она соответствует всем требованиям, и человек действительно имеет право на получение налогового вычета, на его счет перечисляются денежные средства напрямую, обычно одной суммой. Если суммы уплаченного налога за предыдущий год не хватает для того, чтобы погасить всю сумму положенного вычета, берут период за 3 последних года.

Таким образом возврату подлежит налог либо начисленный, либо уже фактически уплаченный.

Основы предоставления имущественного налогового вычета указаны в ст. 220 Налогового Кодекса Российской Федерации. Причем статья рассматривает имущество не только как недвижимость (жилье, промышленные помещения, земельные участки), но и учитывает доли и их части в уставном капитале организаций, права по договорам долевого строительства, иные имущественные права.

Кто имеет право на налоговый вычет

Право на оформление налогового вычета имеют только те лица, которые уплачивают НДФЛ. На данный момент он составляет 13%, но в некоторых случаях может достигать и 15%. Это касается ситуаций, когда человек получает доходы свыше 5 млн. в год от трудовой или иной деятельности. Среди таких доходов следует отметить получение дивидендов, доходов по облигациям и ценным бумагам, средств от предпринимательской деятельности. При этом налогом в 15% облагается только сумма свыше 5 млн. руб.

При продаже квартир, домов, участков, стоимость даже превышающей 5 млн. рублей, действует стандартный налог в 13%. И платить следует только в том случае, если жилье было в собственности менее 5 лет. А при покупке недвижимости, даже если вы платили ранее налог в 15%, налоговый вычет можно получить только в размере 13%.

Таким образом, правом вернуть налоговый вычет обладают:

• работающие граждане (в том числе пенсионеры), за которых НДФЛ уплачивает работодатель;
• самостоятельно оплатившие налог в 13%.

Не работающие граждане (или работающие не официально), индивидуальные предприниматели на упрощенной системе, самозанятые, получить налоговый вычет не смогут. Граждане, получающие «серую» заработную плату имеют право только на налоговый вычет исходя из официального дохода, и официально перечисленного НДФЛ.

Когда возникает право на налоговый вычет

Налоговый вычет можно оформить только в случаях, если недвижимость гражданина поступила в оборот. Вычет предоставляется тогда, когда жилье или земельный участок:

• приобретаются;
• продаются;
• изымаются для государственных или муниципальных нужд;
• жилье строится.

В случае передачи недвижимости по договору дарения, ренты, аренды, при разделе собственности после расторжения брака, по решениям суда, налоговый вычет получить невозможно.

Интересный факт. При покупке недвижимости оформлять его можно не только на самого налогоплательщика, но и его несовершеннолетних детей. В данном случае на их часть доли он также сможет получить налоговый вычет.

Налоговый вычет при покупке

До 1 января 2014 года при покупке жилья налоговый вычет можно было получить только один раз в жизни. Сейчас данное условие снято – можно возвращать деньги и за несколько купленных построек, но только в том случае, если их стоимость не превышает максимально предусмотренный размер. На данный момент ограничение составляет 2 млн. рублей на покупку или строительство, и 3 млн. руб. на проценты по ипотеке. Таким образом, хотя ограничение и снято, по сути, факт остается таким же. Стоимость жилья в Российской Федерации в большинстве случаев всегда выше данной суммы. Подойдет данное правило разве что на комнаты, доли в жилье, старые частные дома (их стоимость, как правило, меньше максимальной суммы).

Подать на получение налогового вычета можно в любое время после покупки жилья. Срок подачи не ограничен. Если вы не работаете на данный момент, лучше повременить и подготовить документы после трех отработанных лет – только за этот период можно получить вычет. Например, если вы продали квартиру в 2015 году, и решили оформить вычет в 2025 году, получить налоговый вычет можно за 2022, 2023 и 2024 гг.

Получить налоговый вычет можно на следующие приобретения:

• жилой дом;
• квартира во многоквартирном доме;
• комната;
• доля в жилье.

На земельный участок налоговый вычет не полагается. Но его можно получить в случае, если земля приобретена с уже готовым домом или в нем покупается доля (тогда учитывается и стоимость участка), либо налоговый вычет можно получить после того, как жилой объект на земле будет построен. Это сделано с учетом того, что задача государства в данном случае компенсировать часть денег, потраченных человеком именно на решение жилищного вопроса.

Важный момент. При расчете налогового вычета сумма будет уменьшена в том случае, если при покупке использовались средства материнского капитала, часть средств предоставлял муниципалитет, государство (субсидии) или работодатель. То есть использовались не только собственные средства налогоплательщика.

Налоговый вычет при продаже

При продаже имущества также можно получить налоговый вычет, но немного в другой форме. Если при покупке жилья человек имеет право предоставить декларацию и заявление на получение вычета, но не обязан это делать, то в случае продажи недвижимости предоставление декларации считается обязательным. За некоторым исключением. Не подается декларация на имущество, которое находится в собственности более 5 лет, либо 3 года для лиц:

• получивших его в наследство от близкого родственника;
• получивших имущество по договору дарения;
• по договору ренты;
• в результате приватизации;
• если жилье является единственным.

Продав имущество, которое облагается налогом в 13%, можно уменьшить налогооблагаемую базу, но не более, чем на 1 млн. руб.

Важно. Обычно сложности возникают в семьях, где квартира находится в общей собственности, а потом ее часть переходит по наследству. Многие граждане путаются, не понимая, почему после смерти супруга, ребенка или родителя, получив долю в наследство в том же жилье, где живут всю жизнь (а часто и сами его покупали), они обязаны еще и уплачивать налоги. Но если не подать декларацию вовремя, и не уплатить НДФЛ, можно получить штрафы.

Взаимозачет

Если же гражданин продает имущество и покупает новое, то при правильной подаче документов можно устроить взаимозачет расчетов. Сделав налогооблагаемую базу меньше на 1 млн. и получив вычет при покупке жилья на 2-3 млн.

Обратите внимание. Даже при правильной подаче документов налоговая инспекция сначала присылает уведомление об оплате налога за проданное имущество. Некоторые граждане начинают его уплачивать, не задумываясь о взаимозачете. Но если человек приобретает новое жилье не работает (например, пенсионер), ничего обратно он вернуть не сможет.